あなたのビジネスのために不動産を売買することになると、出発点はその不動産がどれだけの価値があるかを理解することです。これは十分に単純なようです。確かに、あなたは以前にあなたの地域で販売されたものを見て、それを出発点として使用しますか？悲しいことに、不動産、特に商業用不動産の評価はそれほど単純ではありません。もしそうなら、この分野の専門の鑑定士は必要ありません。
市場価値とは何ですか？
市場価値は、地元の不動産市場、需要と供給、他の同様の不動産がエリア、およびプロパティの特定の機能と利点。
これは、不動産の市場価格と同じではなく、市場価格よりも高い場合も低い場合もあります。それは、売り手が物件を売ることに同意した価格であるためです。これは市場価格と同じである可能性があります。または、売り手は、たとえば、迅速な販売が必要なため、物件のより低い価格を受け入れる場合があります。
3つの異なる評価方法
市場価値の定義もはるかに長く、それは使用されている評価方法の種類によって異なります。米国の評価には、売上比較法、原価法、所得法の3つの主要な方法があります。鑑定士の仕事の一部は、特定の場所の特定のプロパティに使用する方法を知ることです。
3つのアプローチを検討する前に、プロパティの値のかなりの割合が主観的であることを覚えておいてください。プロパティの価値を決定することは、科学よりも芸術であり、プロセスの特定の部分を理解するのは少し難しい場合があります。3人の異なる鑑定士に同じ物件を評価してもらい、3つの異なる回答を得ることができます。
これは、希少性が不動産の評価に影響を与える可能性がある商業用不動産に特に当てはまります。場合によっては、評価額が数万ドル離れている可能性があります。
取引事例比較法を使用した住宅評価
取引事例比較法は、住宅用不動産の価値を決定するために最も頻繁に使用される方法ですが、一部の種類の商業用不動産の評価にも適しています。このアプローチを使用すると、プロパティの値は、同じ市場で最近販売された同様のプロパティに基づいています。これらのプロパティは「比較可能」または「コンプ」と呼ばれるため、取引事例比較法という用語が使用されます。
仕組みは次のとおりです。
プロパティの機能に注意してください
プロパティの機能と利点を一覧表示することから始めます。次に例を示します。
- 面積。
- ロットサイズ。
- ロケーション。
- 年齢。
- ベッドルームとバスルームの数（住宅の場合）。
- 商業的である場合、プロパティを使用するのに最適な用途（たとえば、オフィス、小売、倉庫）。
- 全体的な状態（良い、平均、悪い）。
ガレージ、プール、アップグレード
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このプロパティをコミュニティ内の他のプロパティと異なるものにするもの。
比較可能なプロパティを見つける
次のステップは、対象物件に匹敵する少なくとも3つの物件の販売価格を見つけることです。つまり、リストした機能の一部、または理想的にはすべてを共有する必要があります。下の平方フィートなど、さまざまな特性をメモします。この情報は後で必要になります。
マルチプルリストサービスにアクセスできる場合は、カンプのリストを簡単に引き出すことができます。過去3〜6か月で売却された物件を探しています。不動産市場は非常に急速に変動しているため、古い売却価格は古くなっています。同等の物件の住所に注意してください。交通機関や学校の質などの要因により、場所は不動産鑑定の重要な要素であるため、同じ近隣にあり、理想的には対象物件の2、3通り以内にある物件を探します。
MLSにアクセスできない場合は、この情報の多くをZillowで見つけることができます。もう少し掘り下げる必要があります。
ベンチマーク価格を計算する
比較対象を見つけたら、簡単な計算を実行して、対象のプロパティのベンチマーク評価を取得します。たとえば、それぞれ450,000ドル、480,000ドル、435,000ドルで販売された、3つの同等の物件を見つけた場合、これらの数値の平均である455,000ドルを取得します。
もう1つのオプションは、1平方フィートあたりの価格（ppsf）を見つけることです。これは、コンプが対象のプロパティよりも大きいまたは小さい場合に役立ちます。たとえば、$ 450,000プロパティが2,000平方フィート（ppsf $ 225）、$ 480,000プロパティが2,200平方フィート（ppsf $ 218）、$ 435,000プロパティが1,950平方フィート（ppsf $ 223）であるとします。平均ppsfは222ドルです。2,300平方フィートの対象不動産の場合、これはベースライン評価額$ 510,600に相当します。
いくつか追加、いくつか減算
前に説明したように、財産の評価は科学よりも芸術であり、これが評価が主観的になるポイントです。物理的特性は、2つの同等のプロパティ間の最も明白な違いを表しています。一方は他方よりも修復が優れている場合もあれば、ガレージがあるのにガレージがない場合もあります。したがって、品質、状態、デザイン、および特別な機能を考慮して、価格を上下に調整する必要があります。
たとえば、次の通りの物件が最近売却されたが、それが眺めを持っていたのに、対象の物件がレンガの壁を見下ろしている場合、対象の物件のベースライン値を縮小する必要があるかもしれません。それは初歩的ですが、プロの鑑定士の経験豊富な目がなければできる最善のことです。
原価法による土地鑑定
コストアプローチは、現在の建物の正確なレプリカとして、または同等の機能と設備を備えているが最新の建設資材を使用した同様の建物の建設のために、プロパティの再構築にかかる費用を計算することから始まります。
次に、鑑定士は、発生した減価償却額を差し引きます。これは、陳腐化または損耗の結果としての、時間の経過に伴う資産の価値の減少を表します。ここでの理論は、同じプロパティを最初から構築するのにかかる費用よりも、既存のプロパティに多くを支払う人はいないということです。
コストアプローチは、新しい建設や、比較するのに十分な類似のプロパティがない特殊用途のプロパティを評価する場合に好まれます。商業用不動産、工業所有権、または裸地を評価する場合は、これが最も信頼できるアプローチである可能性があります。
方法は次のとおりです。
空いていると想像して、土地の価値を見積もる
直接比較は、空き地の価値を見積もるための最も一般的な方法です–他の区画は最近何のために売られましたか？たとえば、50,000ドルの地価見積もりを使用します。
建物の建設費を見積もる
理想的には、屋根、フレーム、配管など、すべての個別の建設コンポーネントのコストを合計します。ただし、この演習は非常に面倒であり、コスト見積もり担当者に任せるのが最善です。平方フィートあたりの一括見積もりを使用する方が簡単です。建築家や建設会社に電話をかけると、ここで役に立ちます。
たとえば、建設会社が2,000平方フィートの倉庫を設置するのに100,000ドルかかる場合、料金は1平方フィートあたり50ドルになります。この率に対象物件の建築面積を乗じて建設費を算出します。たとえば、倉庫が5,000平方フィートであるとします。推定建設費は$ 250,000（5,000 x 50）になります。
減価償却額を差し引く
減価償却は、損耗またはユーティリティの喪失のいずれかが原因で、時間の経過とともに資産が古くなるにつれて価値が失われることを表します。たとえば、近代的なオフィスは近代的な通信方法を処理するように配線されますが、築40年の建物はそうではない場合があります。あります。最も単純な減価償却方法は、資産が耐用年数に沿ってどれだけ離れているかを推定する年齢-寿命法です。たとえば、物件が10年で、耐用年数が40年の場合、建設価格は25％減価償却する必要があります。この例では、建設費は$ 187,500になります。
価値を見つける
最後に、建物の減価償却費に地価を加算します。ここで、プロパティ値は$ 50,000 + $ 187,500 = $ 237,500です。
賃貸ビルの収益アプローチ
対象不動産がリースされて収入を生み出している場合は、収入アプローチを使用してそれを評価するオプションがあります。この方法では、物件の賃貸収入、または収入の可能性を使用して、その市場価値を実証します。アパートの建物とデュプレックスは、収入アプローチを使用して評価する可能性のあるプロパティの例です。
この方法は少し複雑になり、その方法については本全体が書かれています。
短縮バージョンは次のとおりです。
プロパティの純年収を決定します
純年収は、テナントや入居者からの賃貸収入です。建物が空または部分的に空の場合は、この数値を見積もる必要があります。欠員を考慮に入れてください。たとえば、複数ユニットの集合住宅の場合、テナントの離職を考慮して、ユニットの20％が1年のうち少なくとも1か月間空室になると見積もることができます。そのため、実際の賃貸収入は、建物が常に満室であると想定している見出しの数値よりも低くなります。
この例では、年間50万ドルの賃貸収入を生み出す集合住宅を評価していると想像してください。
純営業利益を見つける
純営業利益は、不動産からの収益から、メンテナンス、ユーティリティ、固定資産税、徴収活動、不動産管理者の手数料など、合理的に必要なすべての運営費を差し引いたものに等しくなります。この例では、費用は合計で$ 100,000になります。その結果、NOIは$ 400,000になります。
プロパティのキャップレートを確立します
還元利回りまたは「キャップ」レートは、賃貸収入に基づいてプロパティから得られると予想される収益率です。キャップレートの式は、NOIをプロパティの値で割ったものです。ここでは、プロパティの値がわかりません。これは、計算しようとしているものだからです。したがって、逆方向に作業して、投資で達成したいキャップレートまたは利回りから始める必要があります。
潜在的な買い手として、あなたは8％の利回りがこの市場で平均的であると決めるかもしれません、そしてそれはあなたがこの不動産購入から得たいものです。そのレートを達成する価格を交渉できない場合は、より収益性の高い投資を探すことになります。
不動産計算の市場価値を実行する
NOIをキャップレートで割って、プロパティの値を求めます。このアパートの評価額は、400,000ドルを8％（0.08）で割った値、つまり500万ドルになります。